当前，物流园区热持续不减，物流地产引发广泛关注。无论物流园区还是物流地产，说的都是一件事，或者说是一件事的两个方面。但是，我们还是有所区分：注重开发的，我们依然把它称为物流地产（物流空间提供商）；注重运营的，我们才称之为物流园区（物流服务运营商）。
趋之若鹜的电商、地产开发商以及资本的强势进入，推高了物流园区的开发热度以及四方平台雨后春笋般此起彼伏的喧闹。到底是陷阱还是馅饼，热中要有理性思考。
● 风口来了，并不是什么都能飞的
当下经济下行压力增大以及物流产业保持中高速发展，打开了物流园区的窗口期。经济结构虽然调整，但是电商的快速发展，使得物流的需求不减。2014年物流收入超过7万亿，其中电商物流就占了2万亿。加上互联网的应用和铁路航空的市场化进程加快，呈现出千军万马奔物流的局面。京津冀、一带一路等国家战略，以及《全国物流园区发展规划》、《物流业发展中长期规划》的实施和地方政府招商需要，使得物流园区的兴起进入白热化状态。
物流园区确实具有经济管理和业务发展的双重功能，但是小散乱差也是中国物流企业目前现状的真实写照。动辄几百亩上千亩甚至上万亩的物流园区，一定会面临着重新洗牌，而且不会遥远！
● 关注趋势，就是关注未来
在过去的短短几年时间里，物流产业一直热度不减。物流产业特别是物流园区的爆发式发展，源于三个关键点：
一是与传统商贸结合，实现商贸物流一体化；
二是与金融的结合，资本的全面介入，打开了物流产业的供应链通道；
三是与互联网的结合，因为信息技术的广泛应用，助推了物流产业的内部管理和网络化布局。
但是我们不得不看到，物流园区有它自身的客观要求，呈现出必然的发展趋势：
（1）网络化。物流的本质特征决定的，大网络，大市场；小网络，小市场；没网络，没市场。要么整合别人，要么被别人整合。没有其他选择！
（2）产业化。主要指物流园区的开发主体发生变化了。从原来的政府主导或者物流企业主导，演变为物流地产开发。
（3）综合化。从单纯的仓储到物流产业新城，到O2O，进入到物流园区的4.0时代。
（4）专业化。园区平台能够为入驻企业提供增值服务特别是业务成长服务。
（5）平台化。园区本身就是四方平台，依托信息技术，把物流空间提供商和物流运营服务商有效结合。至少目前看，单纯的信息平台还没有找到可以独立生存的路径。
（6）集聚化。把管理功能和业务功能协同起来，实现统一管理、产业整合和综合服务。
● 物流园区，开拓视野求发展
其实，物流园区的具体业态可以有多种，而且越来越专业化才能形成规模效应。除了存量的整合外，注重增量更有新的机会：
（1）电商快递。不仅仅是集中引入快递企业，而且要从产业链上进行整合，实现共同配送。
（2）农产品冷链。特别是生鲜配送，机会很大，但是尚需时日。
（3）众创空间。物流园区要成为中小物流园区创业成长的孵化器和加速器。
（4）内陆港。迎合一带一路国家战略和跨境电商的发展。
（5）专业商贸物流市场。特别是汽配、五金、机械、基础建材等。
（6）流通加工企业。
但是，无论如何，物流园区项目都要本着“统筹规划，分期实施，搭建平台，做好服务”的原则来进行。
● 理性思考，重点关注的几个问题
为享受“馅饼”，避免“陷阱”，我们建议进入物流地产要重点关注以下问题：
（1）去地产化思维。要更多从物流园区的运营的角度去思考，而不是单纯的开发。持有的资产如何运营，直接关系到项目的成败！
（2）理清盈利模式。要实现项目整体的可持续性发展，而不是单个项目的盈利。
（3）重视前期市场调研。没有市场，没有客户，就没有开发，更没有运营。
（4）分期实施。重资产投资项目，市场也有一个逐步培育的过程，不可贪大求全，陷入泥潭。
（5）运营为王。在项目前期，就要考虑好园区信息平台的搭建，就要考虑好园区统一结算的供应链金融服务，就要考虑好业务运营体系的完善。
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