入园收费已经习以为常，但2015西部论坛上，海元物流董事长陈建君提出免费物流园的思考，而此免费应该可以解读为是园区收入多样性。
四位对话嘉宾，除了海元以外，安华快运、远成集团、三和快运都是物流公司，并且都有自己的园区。都说物流企业与园区是鱼与水的关系，同时扮演中鱼和水双重角色的这三家，又是如何思考这里面的矛盾的？
对话嘉宾：
陈建君 海元物流董事长
王冬生 安华快运总经理
张国典 远成集团企业发展部总监
苏剑锋 长沙三和快运董事长
主持嘉宾：
何常春 天地汇供应链执行总裁
● 租金涨与不涨？园区如何做到收入多样化？
何常春：园区方经常被人垢病，经常涨租，无论是园区企业，还是物流企业跨行业经营园区，租金的涨和不涨都是矛盾的，不涨资金回收慢，涨租金园区的物流企业会过的很辛苦，园区的多样化收入，你有没有想过这个问题？你们又面临了双重身份，既做物流又做园区怎么办？
王冬生：租金要涨不算奇怪，物流园也是企业，利益最大化我们不否认。但是物流企业企业发展之后，欲望值越来越大，它的欲望和园区业主之间的矛盾怎么解决？我认为园区要按照市场的需求结构来判断。
苏剑锋：有很多物流企业到湖南去，首先就问我一个问题：湖南的企业物流为什么喜欢到安置小区去？其实真没办法，不是物流公司愿意到安置小区去，而是政府的规划在长沙很难实现。作为一个物流主来说，我们新思维经营的园区，不挣物流公司的钱，把经营成本平摊给园区内企业就可以了。
张国典：园区与物流企业应该是共生共存的，关于租金的问题，我认为还是要根据市场实际的情况而定。作为租赁方来讲，每年涨一个点，成本压力增加，所以要靠实际状况来掌握。
陈建君：广东市到全国的平均运费是270元/吨，其中有35元是留给物流园的，占比12.8%。35元包括卸车费、装车费、租金、管理费、杂费，而租金只有8元，也就是说270块钱的货从园区过，真正给园区的只有8块钱，我们应该想的是园区企业和物流企业怎样密切合作，形成一种协调机制，用更新的组织方式、更新的通过流程，把12.8%降到10%以内，而不是说你不要我收费，因为园区也有很多运营成本。
● 物流企业能逃离园区吗？
何常春：好的园区话语权比较强，物流企业在差的园区做好后，话语权就强，这是双方话语权的博弈。物流企业为什么离不开园区？
陈建君：看物流企业的诉求。园区最早的时候叫货运市场，之后又被称之为物流枢纽，说的都是一个东西，就是节点。
广东原来没有市场的，全市都可以做物流，随着物流量的增加和城市发展的要求，政府要求企业入园，这个时候变成了有形的市场，这个市场培育了大量的企业，这些企业可以自成体系了，他就不需要进市场，他根据自己的要求和客户群的增长情况，他在某一个地方设置自己的总部，这个时候这个市场又变成了一个无形的市场。
然后随着多年的发展，这些大企业还要聚在一起。我们做了一个分析，未来的物流企业的业务收入来源一是网点揽收，二是合同物流，三是网站交易，这个时候他跟原来的诉求有什么不一样？他的面积要很大，原来是300、200平方，等它成长起来需要30000、20000平方，他需要分拨中心，这就是诉求的变化，作为物流园的企业来讲，我们是跟着客户的诉求来运营。
苏剑锋：关于拆迁问题，在所有的配套园区配套设施没有建完之前，物流企业到哪里去经营？曾经有人问我说：苏总你们马上要搬了，搬哪里？你们园区里面有没有仓储？我说没有。他又问：那你们周边有没有配套的仓储呢？说明一个什么问题，就是现在很多的客户，包括做电商的客户，会跟着物流企业走，这样分拨也方便，他也节约成本。
● 理想中的园区是怎样的？
何常春：你们都是园区的老板，手上也有地，你准备把你的园区打造成什么样？什么是你理想的物流园区？
王冬生：我们的服务对象就是物流企业，物流企业如果能租你的园区，他一定不会是特别大的企业，甚至说这些企业很小，甚至个体户，那么我们是不是应该把园区定位成到底想给什么样的企业进行服务。
我们在沈阳建的园区，定位专线之家物流园，我们就给我们的小型或者中型的专线进行服务，这些企业需要什么服务，我们做了物流十多年了，跟很多专线打过交道，我们是合作伙伴。简单的来讲，我们打造的园区有四大服务优势，第一，免费提供物流管理信息系统，第二，安华快运是沈阳市定点的试点单位，能把专线到沈阳的配送费用降低10%。第三，我们的物流园实施金融资金的保障。第四，物流园依托安华快运140个营业网点，可代收到沈阳到全国的回程货。
陈建君：如果说把成本降下来，不知道在物流企业心中当中算不算一个免费的物流园，如果算，我们会打造一个免费的物流园。我们要做的物流园首先要围绕工业一体化和服务多样性，省钱是初级要求，长足发展是最终要求，是工业一体化，我不对小企业，是为大企业和成长型企业服务的，首先物流园很多人讲增值，我们也讲增值，前提是你要把自己该做的事做好，比如说我们围绕四个一体化做事，物流设施设备、产品、货物、信息系统能形成一体化，运作成本一定会降低。
张国典：实际上来讲，作为一个租赁人，我到物流园来，想要达到的目的，第一，这个物流园要具有相当的资源整合能力，准确的来讲是找到能够提供生意发展的更好平台。第二，这个物流园要有非常完善的管理体系，比如普洛斯，他有非常完善的科学的管理体系。第三，这个物流园一定要有非常成熟的运营机制，这个运营机制包括自身的盈利模式和能力，要有非常突出的机制，这样才不用靠收取这样那样的费用来维持运作。
苏剑锋：我会打造一个强有力的资源中心，所有在园里面的小微企业，我会给大家打造一个强有力的人力资源部，跟大家针对每一个司机、装卸工，进行招聘和培训，当然这个可能是有偿的。
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